Зарубежная недвижимость. Как купить и не попасть в заморский капкан

Приобретая недвижимость за рубежом граждане России рискуют попасть в долговую ловушку. А цены такие соблазнительные, так хочется купить! Даже по сравнению с собственной страной. На что нужно обращать самое пристальное внимание?

1.Налоговый капкан.
Уже все знают, что к приобретаемой стоимости жилья покупатель должен добавить комиссионные риэлтеру. И ещё за регистрацию покупатель в России платит более 2% от стоимости недвижимости. За рубежом эта сумма в разных странах различная: в Балканских государствах примерно 2 %, в Турции – дороже, а в развитых государствах Западной Европы ещё больше.

Причём в каждом государстве есть свои местные особенности. При сделках с недвижимостью налог на добавленную собственность (до 20%) в одних странах платит продавец, в других – покупатель. Зарубежная недвижимость, по утверждению продавца стоит не дорого. Просто он не включает в неё НДС, стоимость получается очень низкой и привлекательной, на что и «клюют» незадачливые покупатели. Будьте внимательны.

Затраты на недвижимость в Испании : стоимость оформления сделки + уплата налога обходится примерно 10-11% от суммы сделки, прибавьте еще 1%, если берете ипотеку. Коммерческая недвижимость в Испании облагается несколько большими налогами.
Комиссионное вознаграждение всегда платить продавец или арендодатель. Налоги на недвижимость небольшие. Например, квартира в Коста Бланка обойдется примерно в 350 евро в год. Апартаменты Коста дель Соль - немного дороже.

Всегда нужно помнить, что сразу же после покупки на владельца начисляются налоги на землю, на собственность, все коммунальные платежи. Самые высокие в Англии, Италии, Франции, Испании. Зарубежная недвижимость, сданная в аренду, влечёт за собой солидные налоги на прибыль. А это не много ни мало 15-20%.

Помните, что нужно знать страны, с которыми Россией уже заключён договор о двойном налогообложении. Если вы приобретаете недвижимость в другой стране, то можете попасть под двойной налоговый пресс. Осторожнее со странами Прибалтики, особенно Эстонией и Латвией.

2. Вы готовы платить за инфраструктуру?
Совершенно новым видом платежа для россиян, помимо «воды, света, тепла», будет оплата прелестей инфраструктуры района: сауны и СПА-салона, массажного кабинета и охраны, консьержа и уборки бассейна и другие подобные виды коммунальных платежей. Все эти пункты прописаны в договоре купли-продажи, заключаемым если зарубежная недвижимость будет приобретена. Но мы то их читали невнимательно. Зря! Цифры там порядка 2000 евро в год. А будете ли вы всем этим пользоваться или нет, об этом ничего не сказано.

Справедливости ради следует отметить, что можно купить неподалёку почти такой же жилой комплекс, в инфраструктуру которого входит только сауна и бассейн, со стоимостью чуть больше 600 евро в год.

3. Кризисный капкан.
Для россиян кризис – новинка. В полном объёме его воздействие на себя мы почувствовали лишь один раз. На Западе же, кризисные ситуации возникают достаточно часто, правда в более мелком масштабе и лишь на отдельных территориях.

Зарубежная недвижимость, которую вы нацелились купить, не должна превратиться в кризисный капкан. Предвидеть возникновение и развитие кризиса очень сложно. Предположим вы купили недостроенный объект, получили кредиты, а тут кризис. Рассчитываться по кредитам надо, процентные ставки растут. Местные строители взвинчивают цены. Вы рискуете тем, что ваш недостроенный дом может запросто «уйти с молотка».
В число таких рискованных стран входят Турция, Таиланд, Египет, Болгария, ОАЭ, Черногория и соседняя Прибалтика. Приобретать незавершённую новостройку в таких условиях равносильно покупке лотерейного билета с большой надеждой на выигрыш.

4. Вопрос цены.
Зарубежная недвижимость всё время изменяется в цене. Продавец перед покупателем рисует весьма перспективную динамику роста цен. Но понимаете ли вы как с ценами можно играть? Всё зависит от того как и с какой стороны их преподнести.

Зарубежная недвижимость (например в Болгарии и Дубайе) взлетает в цене ни с того ни с сего. Климат в регионе не изменился, море не стало синее, а популярность местных вилл и коттеджей серьёзно выросла. На рынке недвижимости хаос. Покупка, продажа, перепродажа одних и тех же контрактов. В принципе игра на бирже с ценными бумагами на недвижимость – это тоже игра в рулетку.

Надо знать где, когда, какую, и по какой цене купить зарубежную недвижимость, чтобы потом её снова продать в нужный момент времени, когда её цена вырастет в разы. Попасть в минимум цены при покупке и в максимум при продаже, задача не из лёгких. Будьте готовы к тому, что приобретаемая зарубежная недвижимость частично принесёт вам убытки, во всяком случае, возможно, на некоторое время.


5. Ловушки, спрятанные в законах.
Законы рынка на западе работают как часы, размеренно и чётко. Но и они бывает дают сбои. Взять к примеру Кипр. Некоторое время тому назад покупатели недвижимости как мотыльки на свет яркой лампы слетелись на низкие цены кипрской недвижимости. А в итоге вышло, что на разделённом на две общины острове оформить её на себя можно, но очень дорого. Цена на недвижимость низкая, а суммарные затраты больше, чем в соседнем Египте.

В отдельных странах есть серьёзные ограничения на использование земли. Купить участок вы можете, а построить на нём то, что вы хотите – не всегда разрешено законами. Зарубежная недвижимость конечно же не должна быть брезентовой палаткой на берегу тёплого моря.

Чтобы этого не произошло с вами, посмотрите в интернете информацию о законах интересующей вас страны, почитайте форумы о приобретении недвижимости в нужном регионе, проанализируйте как можно больше информации по законодательной базе государства, зарубежную недвижимость в котором вы хотели бы купить.

Купить недвижимость за пределами своей страны без помощи профессиональных риэлтеров практически невозможно. Зарубежная недвижимость таит в себе массу подводных камней и ограничений и знать их все рядовому гражданину нереально. Сюрпризы могут подстерегать вас на каждом шагу. Взвесьте и обдумайте каждый свой шаг, прежде чем приступить к созданию своего зарубежного плацдарма.

Некоторые ответы на вопросы по недвижимости в Испании можно найти здесь.